|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dne: |
19. 9. 2016 |
Bod programu: |
7/17 |
||||||||
|
|
|||||||||||
|
Věc: |
Dohoda o ukončení Smlouvy o budoucí kupní smlouvě a o nájmu pozemků mezi SMO a Opava Development Company, a.s. |
||||||||||
|
Důvod předložení: |
|
||||||||||
|
Zpracoval: |
Ing. Radim Křupala, primátor Mgr. Bc. Pavel Vltavský, vedoucí odboru majetku města MMO JUDr. Monika Schlauchová, vedoucí odboru právního a organizačního MMO Mgr. Tomáš Kubný, odbor právní a organizační MMO Ing. Miroslav Drössler, vedoucí odboru finančního a rozpočtového MMO Ing. Monika Pazderová, odbor hlavního architekta a územního plánu MMO
|
||||||||||
|
Předkládá: |
Ing. Radim Křupala, primátor |
||||||||||
|
Projednáno v RMO: |
Bude projednáno na jednání RMO v mimořádném termínu 14. 9. 2016 |
||||||||||
|
Požadavek na úpravu rozpočtu: |
ANO |
||||||||||
Návrh usnesení:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
Zastupitelstvo města |
||||||||||
|
|
|
schvaluje |
|||||||||
|
|
a) |
Dohodu o ukončení Smlouvy o budoucí kupní smlouvě a o nájmu pozemků (PID MMOPP00FG7D9) ke smlouvě (PID MMOPP0034030) ze dne 30. 6. 2005 mezi Statutárním městem Opavou se sídlem Horní náměstí 69, 746 26 Opava, IČ 00300535, zastoupeným Ing. Radimem Křupalou, primátorem města a Opava Development Company, a.s., se sídlem Voctářova 2449/5, 180 00 Praha 8, IČ 26704277, zastoupenou Ing. arch. Omarem Koleilatem, předsedou představenstva
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
|
b) |
Rozpočtové opatření č. 2016/XX/Z |
|||
|
|
|
v příjmech – odbor majetku města, odd. správy a evidence budov |
|||
|
|
|
231 0600 |
Opava Development Company, a.s. náhrada za demolici budovy MZ |
|
|
|
|
|
|
(3639,2424,00000000,0051,0009298000000) |
+ 4.500.000,00 Kč |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ve financování – odbor finanční a rozpočtový |
|||
|
|
|
|
zapojení zůstatku ZBÚ |
|
|
|
|
|
MD 231 0000 |
(0000,8115,00000120,0000,0000000000000) |
+ 24.000.757,27 Kč |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ve výdajích – odbor majetku města, odd. správy a evidence pozemků |
|
||
|
|
|
|
Opava Development Company, a.s. – poskytnuté náhrady |
|
|
|
|
|
|
(3639,5192,00000000,0052,0001115000000) |
+ 4.500.000,00 Kč |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Opava Development Company, a.s. – poskytnuté náhrady |
|
|
|
|
|
|
(3639,5192,00000120,0052,0001115000000) |
+ 24.000.757,27 Kč |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Důvodová zpráva |
|||||||||||
|
Úvod Statutární město Opava (dále jen „město Opava“), jakožto pronajímatel a budoucí prodávající uzavřelo dne 30. 6. 2005 smlouvu o budoucí kupní smlouvě a o nájmu pozemků s obchodní společností Opava Development Company, a.s., IČ: 267 04 277, se sídlem Voctářova 2449/5, Libeň, 180 00 Praha 8, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 7703 (dále jen „společnost ODC“), jakožto nájemcem a budoucím kupujícím (dále jen „předmětná smlouva“). Předmětná smlouva byla uzavřena za účelem přípravy a realizace výstavby residenčního nebo komerčního centra specifikovaného objemovou studií (dále jen „Projekt“). Projekt měl být realizován na nezastavěných pozemcích parku za objektem Slezanky a dále na pozemcích zastavěných budovou Divadelního klubu, budovou měnírny a budovou veřejného WC. V průběhu přípravy Projektu, která byla zdržena rozsáhlejším záchranným archeologickým průzkumem, vstoupilo město Opava se společností ODC do dalších jednání, jejichž cílem bylo upravit Projekt tak, aby zájmové území řešil komplexně, resp. s ohledem na aktuální právní i faktickou situaci. Zejména se jednalo o snahu města zahrnout do Projektu budovu č.p. 103 (budova Ministerstva zemědělství) a objekt obchodního centra Slezanka. Předmětná smlouva tak byla postupně upravována dodatky č. 1 až č. 7 (18. 7. 2007 dodatek č. 1 a č. 2, 1. 9. 2010 dodatek č. 3, 22. 11. 2011 dodatek č. 4, 4. 6. 2013 dodatek č. 5, 16. 6. 2014 dodatek č. 6 a 30. 6. 2016 dodatek č. 7). Všechny projednávané revize a změny rozsahu Projektu pak byly shrnuty v dodatku č. 6 předmětné smlouvy, který představuje nové úplné znění předmětné smlouvy a komplexně tak upravuje všechna práva a povinnosti smluvních stran vyplývající z uzavřeného smluvního vztahu (dodatek č. 7 k předmětné smlouvě pak jen posunul všechny lhůty o šest měsíců). Obsahem smluvního vztahu založeného předmětnou smlouvu je tak k dnešnímu dni závazek města Opavy poskytnout společnosti ODC nezastavěné pozemky tvořící celé prostranství za objektem Slezanky (blíže viz přílohy 2 až 7 této důvodové zprávy) a dále pozemek pod budovou veřejného WC za účelem přípravy a realizace Projektu, jež je podrobněji definován přílohou č. 7 dodatku č. 6 předmětné smlouvy (viz příloha č. 8). Projekt představuje výstavbu komerčního centra s obchodními plochami o přibližné rozloze 14 tis. m2 a podzemními parkovacími stáními – viz příloha č. 10. Podoba Projektu (dispozice, typ staveb) jsou specifikovány 3D náhledy, které jsou přílohami dodatku č. 6 předmětné smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že Projekt společnost ODC realizuje do 31. 12. 2022, přičemž tuto dobu lze prodloužit při splnění specifických podmínek. Ke dni zpracování této důvodové zprávy je možno konstatovat, že jak město Opava, tak i společnost ODC plní své závazky z předmětné smlouvy. Sporným momentem je pouze splatnost druhé splátky příspěvku na demolici budovy č.p. 103 (budova MZ), přičemž však tato okolnost není relevantní pro řešení předložené záležitosti.
Odůvodnění předložené dohody – skutkový stav Město dlouhodobě, přičemž v poslední době intenzivně, řeší otázku, zda je naplnění účelu předmětné smlouvy, tedy výstavba komerčního centra v samém srdci města Opavy pro město výhodné, zda je naplnění uvedené smlouvy prospěšné pro rozvoj města. Předmětná smlouva byla uzavřena před více než 11 lety s předpokladem realizace do 5 let. Předpoklad realizace do 5 let se nenaplnil z výše naznačených důvodů (nutnost archeologického průzkumu, úpravy Projektu), přičemž lze odhadovat, že na nerealizování Projektu v původním termínu měly vliv i další okolnosti, např. ekonomická krize okolo roku 2008. V posledních měsících rovněž zesílil tlak části odborné i laické veřejnosti proti realizaci Projektu. Vznikla petice proti dostavbě o 1300 podpisech a dále návrh na uspořádání referenda proti výstavbě komerčního centra, který podpořilo dosud 4000 občanů (dle sdělení zástupce výboru organizátorů petice a referenda MVDr. Martina Klimeše ze dne 6. 9. 2016.). Na veřejné diskuzi pořádané městem Opavou v prostorách Slezanky dne 6. 9. 2016 zazněla od přítomných občanů pouze negativní stanoviska k realizaci Projektu. Na tuto situaci reagovala společnost ODC, mimo jiné, vyjádřením, že není v jejím zájmu realizovat výstavbu Projektu „v nepřátelském prostředí“. Na základě této skutečnosti vstoupilo vedení města do jednání se společností ODC, jehož cílem je zjistit možné podmínky pro ukončení předmětné smlouvy. Za současné situace, kdy obě smluvní strany v podstatě plní své závazky z předmětné smlouvy a není tak možné uvažovat o jednostranném ukončení předmětné smlouvy ze strany města, připadá v úvahu ukončení předmětné smlouvy dohodou. Tento závěr potvrzuje i právní rozbor advokátní kanceláře Dáňa, Pergl & Partneři, jež si město Opava zadalo a jež je přílohou č. 11 této zprávy. Společnost ODC uzavření takové dohody nevyloučila, podmínila ji však úhradou již investovaných prostředků do přípravy realizace Projektu. Společnost ODC rovněž jednoznačně deklarovala, že pokud by zmíněná dohoda nebyla uzavřena, tedy pokud by jí nebyly uhrazeny již vynaložené prostředky, je připravena pokračovat v přípravě a realizaci Projektu v souladu s předmětnou smlouvou. Na základě výše uvedených skutečností a v souladu s usnesením Zastupitelstva statutárního města Opavy č. 323/16 ZM 16 ze dne 20. 6. 2016 byla společnost ODC vyzvána, aby vyčíslila a doložila své náklady vynaložené v souvislosti s přípravou realizace Projektu. Společnost ODC výzvě vyhověla a městu Opavě předložila soupis všech těchto nákladů spolu s příslušnými podklady. Prověřením správnosti předložených dokladů (zejména prověřením skutečnosti, zda deklarované náklady byly opravdu vynaloženy, zda mají bezprostřední vazbu na Projekt či zda nejsou zjevně neúčelné) byl pověřen externí auditor města – společnost H Z Brno spol. s r.o., 46964720. Uvedená auditorská firma po provedení forenzního šetření a ověření podkladů v objektu společnosti ODC zpracovala Zprávu o výsledku ověření podkladů předaných společností Opava Development Company, a.s. v rámci uplatnění požadavků na finanční vypořádání (dále jen „Zpráva“), která je přílohu č. 12 této důvodové zprávy. Obsah Zprávy pak byl podrobně projednáván dne 6. 9. 2016 zástupcem auditorské firmy a zástupci města. Zástupce auditorské firmy (Ing. Zdeněk Řeřucha) konstatoval, že zástupci společnosti ODC poskytli auditorům k provádění šetření maximální součinnost. Ing. Zdeněk Řeřucha ve svém vyjádření nad rámec Zprávy konstatoval, že společnost ODC skutečně uplatnila pouze věcné náklady spojené s Projektem (toto společnost ODC dříve nezávazně deklarovala), přičemž odůvodnitelné by bylo i uplatnění ostatních nákladů (osobní, režijní), jež se pohybuje v řádu jednotek miliónů. Zpráva potvrdila zúčtování předložených dokladů v účetnictví kontrolované účetní jednotky ODC a jejich souvislost s investičním Projektem, s výjimkou níže uvedených případů. U popisu těchto případů (blíže samotná Zpráva) je pro přehlednost zároveň uvedeno, jak byly vyřešeny: - částka 15 011,- Kč, doklady č. 4502, 51706, právní služby za rok 2006 a 2007, nebyly dostatečně prokázány – společnost ODC upustila od nárokování této částky; - částka 1 028 749,- Kč, doklady č. FP090026 a FPZ080001, projektové práce – architekti, chybné proúčtování záloh - částka z celkové sumy odečtena; - částka 800 000,- Kč, doklad FP120046, dodavatel Petr Franta architekti, doplněn nový doklad (výzva k zaplacení z 20. 1. 2012 včetně poznámky o zaplacení), ověřeno auditorem – částka ponechána; - částky 12 200 Kč a 2 000 Kč, doklady FP140008 a 1340160003 – společnost ODC upustila od nárokování této částky; - částka 39 156,- Kč doklad o zaplacení společnosti INPOL – společnost ODC upustila od nárokování této částky; - částky 6 100,- Kč a 3 370,- Kč, doklady č. 1340150002 a FP 130008 – společnost ODC upustila od nárokování této částky. Celková částka uvedená ve Zprávě byla dále upravena o nájemné ve výši 63 480,- Kč, které v souladu s předmětnou smlouvou společnost ODC uhradila městu Opavě dne 3. 8. 2016. Přílohou č. 13 této důvodové zprávy je konečná tabulka uplatněných nákladů, která reflektuje výše popsané úpravy. Ke konečné částce je nutno uvést, že zahrnuje nejen náklady – částky, které společnost ODC uhradila třetím osobám, ale obsahuje i vratku příspěvku na demolici budovy Ministerstva zemědělství (4,5 mil. Kč) a úhradu zaplaceného nájemného (1 384 038,- Kč), tj. peněžní prostředky, které od společnosti ODC obdrželo město Opava. „Cena za nerealizaci Projektu“ tedy fakticky činí částku 22 616 719,27 Kč.
Odůvodnění předložené dohody – odpovědnostní aspekty, hledisko povinnosti jednat s péči řádného hospodáře Jak vyplývá z výše uvedených informací, je za současného stavu možné ukončit předmětnou smlouvu, tj. neumožnit výstavbu komerčního centra na ploše za budovou Slezanky pouze při současné úhradě částky ve výši 28 500 757,27 Kč společnosti ODC. S ohledem na základní zásadu, že při správě věcí města Opavy musí být postupováno s péčí řádného hospodáře, je nutné posoudit, zda vynaložení uvedené částky (charakterem by se tato úhrada zřejmě nejvíce blížila odstupnému, jak o něm hovoří § 1992 občanského zákoníku) městem Opavou společnosti ODC není porušením této zásady. Na první pohled se může jevit, že vynaložení zmíněné částky (28,5 mil. Kč resp. 22,6 mil. Kč, viz výše), bez na první pohled zřejmé protihodnoty, je pro město Opavu jednoznačně nevýhodné a tedy v rozporu se povinností jednat jako řádný hospodář. V této souvislosti je však potřeba upozornit, že a priori není vyloučeno, aby obce – město Opava disponovalo se svým majetkem (penězi) z ekonomického hlediska „méně výhodně“. Cena, finanční částka je totiž pouze prvotním hlediskem pro posouzení dispozice. Neméně důležitým kritériem je zákonem předvídané plnění úkolů obce a dosahování jejích zájmů. Jinak řečeno, obec může disponovat majetkem i ekonomicky méně výhodně, je-li taková dispozice obhajitelná „důvody hodnými zvláštního zřetele“. Důvody hodné zvláštního zřetele pro schválení a uzavření předložené dohody spatřujeme následující: Předmětná smlouva byla uzavřena před více než jedenácti lety (na významu tohoto faktu nic nemění skutečnost, že dodatek č. 6 byl uzavřen před dvěma roky, neboť obsah tohoto dodatku byl již zásadně determinován samotnou smlouvou, závazky z ní vyplývajícími). Během této doby došlo k důležitým změnám v městské zástavbě, která se nachází v blízkosti uvažovaného umístění Projektu (nová Breda, rekonstrukce budovy bývalé nemocnice U Rytířů, demolice budovy MZ a další), které mají vliv na zvažování aktuální prospěšnosti Projektu pro rozvoj města Opavy. Rozhodování o využití plochy v samotném středu města Opavy by zejména mělo respektovat a ctít stávající hodnoty území. Mezi tyto hodnoty je možné zařadit zejména pěší prostupnost území, jeho potenciál navázat na okolní historickou zástavbu, historickou parcelaci. V neposlední řadě lze za hodnotu území považovat také skutečnost, že se jedná o významné místo z hlediska urbanistického vývoje města Opavy, jako historického centra a jako součást jeho specifické atmosféry. Projekt v podobě monobloku, bohužel, tyto hodnoty v dostatečné míře, dle našeho názoru, ani z hlediska kontextuálního, nectí. Obnovení přibližné půdorysné stopy historické zástavby bylo Projektem akceptováno pouze v náznaku, vymezením komunikace pouze uvnitř obchodní galerie bez výraznějšího otevření do exteriéru a navázání na stávající komunikační systém. Rovněž problematicky se dá v Projektu nalézt odkaz na historii místa a historickou parcelaci, jež jsou také nepochybnými hodnotami území. Projekt nerespektuje stávající uliční systém a obrysovou stopu bloku, která vyplývá z historické a novodobé parcelace. Projekt působí jako monoblok, který je v kontextu s daným územím nepřiměřený, nerespektující měřítko zástavby místa. Svým maximalistickým půdorysem i hmotou neguje historický vývoj tohoto území a jeho hodnoty. Pohledem těchto argumentů je pak možné rozhodování o předložené dohodě o ukončení předmětné smlouvy označit i za určité zjišťování toho, jakou podporu mají výše nastíněné hodnoty území (ty bývají v čase proměnné a jejich „generátorem“ má být zejména společenský konsenzus; stavební zákon pouze obecně zmiňuje přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví). Realizace Projektu by dále bezesporu znamenala zvýšení koncentrace obchodních ploch na menším území, což by zřejmě negativně ovlivnilo žádoucí využívání a úspěšné provozování ostatních obchodních prostor v širším centru města Opavy. Je obecně známým faktem, že nájemné v obchodních centrech bývá vyšší a často je tak nedostupné pro drobnější obchodníky, jejichž činnost, nabídka služeb a produktů je však pro město potřebná. Jako rovněž velmi důležité se při posuzování prospěšnosti Projektu pro samotné město Opavu, jeví zvážení dopravních dopadů. Současným nezpochybnitelným trendem je odklon jakékoliv automobilové dopravy z center měst, případně její rozptýlení na území města. Realizace Projektu v samotném centru města Opavy, navíc v dopravně problematicky dostupné lokalitě, jde jednoznačně proti takovému pozitivnímu trendu. Dále je třeba upozornit na to, že zdaleka ne nepodstatnou okolností při zvažování, zda uzavření předložené dohody je v souladu s povinností rozhodovat s péčí řádného hospodáře, je v předmětné smlouvě sjednaná cena pozemků – 2500 Kč/m2 (včetně DPH). Aktuální cena obdobných pozemků v centru města je daleko vyšší a pohybuje se cca od 3000 Kč do 4370 Kč (bez DPH). Na relevanci tohoto argumentu nic nemění ani níže uvedená vize využití dotčené plochy městem, neboť váha tohoto ekonomického argumentu bude zcela jistě narůstat s časem (nejbezpečnější investice je do pozemků) a zároveň nelze v žádném případě do budoucna vyloučit prolnutí záměru prodeje dotčených pozemků nebo jejich částí s hodnotami území (viz výše zmínka o generování hodnot území).
Uvažované nové využití dotčené lokality V souladu s výše popsanými hodnotami území je zvažováno alespoň ve formě svým strukturováním evokovat původní historickou zástavbu včetně aplikace prostorově rozmanitější střešní krajiny vedoucí k jemnějšímu a tedy i citlivějšímu strukturování prostoru za Slezankou, které by respektovalo půdorysnou stopu historického uličního systému. Jako vhodné se jeví zastavění území vnitrobloku ve východní části maximálně po úroveň pomyslné historické ulice Poštovní, ze severu ukončení na hranici vymezené vnitřní hranou západního průchodu v objektu Slezanky do Rybího trhu (od konkatedrály), z jihu zástavbou Popské ulice, která by však měla být ve východním směru ukončena v místě původní ulice Poštovní a v západním směru ulicí Radniční. Takto vymezený volný prostor vnitrobloku novostavbou na jedné straně a stávající zástavbou objektu Slezanky a řadovou zástavbou na ulici Ostrožné na straně druhé, by umožnil rehabilitovat zadní trakty městských domů na ulici Ostrožné v hloubce původní parcelace a současně by vytvořil klidovou zónu oddělující novostavbu od stávající zástavby s přirozeným napojením na průchod v bloku Slezanky do prostoru Rybího trhu, Horního náměstí a ulice Popské. Nová zástavba by měla respektovat stávající výškovou hladinu bez výškových akcentů nebo plošného zvyšování výšky a svým zadním traktem by spolu se zadními trakty budov na ulici Ostrožné vytvářet funkční celek s klidovou zónou. Budovy nové zástavby by mohly být využity zejména pro bydlení s menšími obchodními či kancelářskými prostory. Nezastavěné části by si ponechaly svůj současný charakter veřejně přístupného prostranství, které by po své revitalizaci respektující charakter a historickou kontinuitu místa mohlo být využíváno pro kulturní, společenské nebo i sportovní vyžití. Předmětem další úvahy bude muset být vyřešení otázky, zda jižní fronta Horního náměstí zachová stávající objekt Slezanky (po jeho revitalizaci), nebo bude tato fronta zachována za pomoci nové zástavby. Rekonstrukce budovy bývalého Divadelního klubu a zapojení historicky cenného objektu měnírny do daného území se zdá býti otázkou již vyřešenou.
Závěr Ke všem výše uvedený důvodům, argumentům (zřejmě s výjimkou důvodu spočívajícího v reálně vyšší ceně pozemků, než je kupní cena dohodnutá v roce 2005, a dále k dopravním aspektům v území) pro ukončení předmětné smlouvy je nutno zmínit, že se jedná o důvody a argumenty „měkkého charakteru“, tj. důvody problematicky měřitelné, kvantifikovatelné, empiricky nedoložitelné. Je tak na zvážení každého z Vás – zastupitelů, zda se za pomoci svých vlastních zkušeností, znalostí a přesvědčení s těmito důvody (případně se v rámci svých úvah opřete o další) ztotožníte a budete hlasovat pro předložený návrh dohody o zrušení předmětné smlouvy a vyjádříte tak svůj názor, že se jedná o důvody hodné zvláštního zřetele (pro rozvoj města Opavy), jež převažují nad čistě ekonomickou stránkou věci. |
|||||||||||
|
V Opavě dne 8. 9. 2016 Jméno a příjmení zpracovatele: Ing. Radim Křupala, Mgr. Bc. Pavel Vltavský, JUDr. Monika Schlauchová, Mgr. Tomáš Kubný, Ing. Miroslav Drössler, Ing. Monika Pazderová
Podpis zpracovatele:
Počet příloh: 13 |
|||||||||||
|
Příloha č. 1: Dohoda o ukončení Smlouvy o budoucí kupní smlouvě a o nájmu pozemků Příloha č. 2: Smlouva o budoucí kupní smlouvě a o nájmu pozemků (příloha vzhledem k její obsáhlosti byla odevzdána pouze elektronicky) Příloha č. 3: Dodatek č. 1 Příloha č. 4: Dodatek č. 2 Příloha č. 5: Dodatek č. 3 Příloha č. 6: Dodatek č. 4 Příloha č. 7: Dodatek č. 5 Příloha č. 8: Dodatek č. 6 (příloha vzhledem k její obsáhlosti byla odevzdána pouze elektronicky) Příloha č. 9: Dodatek č. 7 Příloha č. 10: Objemová studie projektu Opava City Center |
|||||||||||